On sait que dans le domaine privé, la part des loyers impayés est de l’ordre de 3 %. Et il représente 1,5 % sur l’ensemble du parc locatif. Un chiffre qui donne envie de se protéger face à ces locataires qui ne peuvent pas ou veulent pas payer. Afin de ne pas se retrouver dans une impasse financière, le propriétaire peut choisir l’assurance de loyers impayés (ALI). Mais en quoi cela consiste et comment fonctionne-t-elle ?
Les garanties de l’assurance de loyers impayés
Une assurance de loyers impayés intègre une garantie initiale pour parer aux défauts de paiement. Des garanties optionnelles s’ajoutent éventuellement selon les propositions et les attentes du propriétaire. L’ALI peut permettre :
- Un remboursement des loyers impayés selon les modalités de l’assureur. Un plafonnement existe, ainsi qu’une durée dans le temps.
- Un remboursement des frais de remise en état du bien après le départ du locataire.
- Une garantie pour le départ prématuré du locataire, avec une indemnisation en cas de départ avant la fin du bail. Cette option évite les problématiques des bailleurs suite à un préavis non respecté.
- Une protection juridique pour obtenir des conseils de professionnels. Les frais en cas d’imprévus sont aussi pris en charge (facture d’huissier, avocat, mise en demeure…).
Combien coûte une assurance de loyer impayé ? Il faut généralement compter 2,50 % à 5 % du prix du loyer, charges comprises.
Avis d’exclusion du contrat
En cas d’impayés, une procédure est à respecter. Et sans assurance loyers impayés, l’attente peut s’avérer bien plus douloureuse pour le portefeuille. C’est donc à vous d’évaluer le risque que vous pouvez prendre face à cette absence d’entrée d’argent.
L’assurance choisit aussi si elle souhaite vous assurer en fonction de votre dossier et de celui du locataire. Parfois cette solvabilité se vérifie après le défaut de paiement donc autant s’en assurer avant. Il faut aussi bien lire toutes les exclusions de l’assurance loyer impayé.
Commandement de payer jusqu’à la procédure d’expulsion : avec ou sans clause résolutoire dans le bail
Votre locataire ne paye plus ses loyers ? Contactez votre assurance de loyers impayés ou à défaut la personne qui s’est portée caution pour le locataire. Écrivez également par lettre recommandée à la CAF ou la MSA, si le locataire est bénéficiaire de l’aide au logement.
Pour demander la résiliation du bail, puis l’expulsion, tout dépend si vous avez une clause résolutoire dans le bail. Si c’est le cas, choisissez un commissaire de justice qui va délivrer un commandement de payer. Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Ce dernier va résilier le bail et lancer la procédure d’expulsion.
Bail sans clause résolutoire
Et avec un bail sans clause résolutoire, le locataire a généralement deux mois après réception de l’avis d’expulsion pour quitter les lieux. Mais cet ordre peut finalement prendre bien plus longtemps, sans oublier les trêves hivernales. En plus, il n’est pas possible d’expulser une personne avant le 1er avril…
Vous souhaitez vous renseigner sur l’assurance de loyers impayés ? Balio peut vous accompagner.