Ce début d’année 2025 est marqué par de nombreuses nouveautés dans l’univers du locatif. Entre le nouveau DPE immobilier, la fin de la défiscalisation Pinel et les possibilités offertes par le dispositif Loc’Avantages ou Denormandie, Balio fait le point. Petit focus sur les changements pour l’investissement dans l’immobilier locatif.
Dpe immobilier pour la location : des changements pour les classes G et bientôt F
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements en classe F ne pourront plus se louer en 2028 et il en sera de même pour les logements classés E en 2034. Pour des logements mal classés en dpe immobilier, des travaux énergétiques restent nécessaires pour pouvoir louer. Différents travaux d’isolation sont possibles, des murs, aux planchers, jusqu’aux fenêtres et combles. Cette nouvelle réglementation vise à lutter contre les passoires thermiques et atteindre de meilleurs objectifs environnementaux. Les mesures espèrent ainsi dynamiser le secteur de la rénovation et contribuer à la rénovation écologique. Pour les locataires, c’est alors le signe d’une meilleure maîtrise des charges, notamment sur l’électricité.
Une opportunité immobilière avec ce nouveau DPE ?
Certains investisseurs voient dans cette mesure des opportunités financières. Si l’opération s’avère risquée, il est possible de dénicher des biens à prix moindre, du fait d’un mauvais dpe. Après des travaux énergétiques réalisés, le bien se retrouve à nouveau sur le marché, avec un prix de loyer affiché assez intéressant. Le plus difficile est de trouver le bon équilibre pour combiner l’investissement de cette rénovation énergétique et rendement locatif. L’obsolescence énergétique permet toutefois de bénéficier de décotes parfois intéressantes, de l’ordre de 15 à 20 %.
Il faut noter toutefois que le dispositif MaPrimeRénov’ est aussi en tension, avec une enveloppe budgétaire réduite pour ce dispositif. Des exceptions temporaires sur les copropriétés classés G pourraient peut-être voir le jour prochainement.
Fin de la défiscalisation Pinel
Le dispositif Pinel n’est plus accessible aux nouveaux investissements depuis le début de l’année 2025. La défiscalisation Pinel permettait de bénéficier de réductions d’impôt lors d’un investissement locatif. Le dispositif coûtait cher à l’État et vient de se terminer.
Les investisseurs peuvent aujourd’hui se tourner uniquement vers ces autres alternatives :
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : ces avantages fiscaux aident à amortir le bien. Le nouveau budget de l’État lui fait tout de même subir une fiscalité alourdie à ce statut, invitant à réviser les stratégies de sortie.
- Le dispositif Denormandie : pour rénover des logements anciens, mais sur certains secteurs seulement.
- Le déficit foncier pour déduire des charges de travaux des revenus totaux.
- Un investissement en nue-propriété pour une fiscalité avantageuse avec cette stratégie patrimoniale.
Dispositifs Loc’Avantages et Denormandie pour un projet locatif
Si le dispositif Pinel n’existe plus, celui de Loc’Avantages a été prolongé de trois ans par la loi de Finances. Il reste ainsi disponible jusqu’à la fin de l’année 2027. Il vise à augmenter l’offre locative aux ménages modestes. Si vous montez un projet locatif en dispositif Loc’Avantages ou Denormandie, le bien doit se louer moins cher que les prix du marché. Ces locations s’adressent aux locataires à ressources limitées. Les plafonds de loyer à respecter ont légèrement augmenté depuis le début de l’année 2025. Les propriétaires doivent ainsi respecter des plafonds pour les locataires, qui viennent d’être revalorisés de 3,26 % pour les loyers et de 1,1 % pour les ressources. Les deux systèmes partagent l’objectif d’un logement abordable.
Le dispositif Denormandie est aussi une alternative clé suite à la disparition du dispositif Pinel. Il reste pertinent pour gérer des travaux au rendement locatif moyen de 4 à 5 % net après déduction fiscale. Il fonctionne avec une réduction d’impôt progressive. Ainsi, si la remise est de 12 % sur 6 ans de location, il passe à 18 % sur 9 ans, puis à 21 % sur 12 ans. Le dispositif Loc’Avantages fonctionne autrement, avec une réduction d’impôt proportionnelle au niveau social du logement.
Pour une meilleure stratégie d’investissement, il est donc intéressant de :
- Cibler les communes ORT éligibles au dispositif Denormandie offrant une réduction d’impôt jusqu’à 21 % sur 12 ans.
- Négocier le prix d’achat des logements avec un mauvais classement énergétique, avec des décotes de 15 à 20 % possibles
- Bénéficier de MaPrimeRénov’ pour les travaux si votre plafond de ressources le permet.
Vous pouvez faire assurer vos logements face aux impayés. Si la part des loyers impayés ne représente que 3 % du parc locatif, cette garantie est une protection intéressante pour chaque propriétaire afin de ne pas compromettre son plan financier.
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Une baisse des taux d’intérêt
– Il est à noter aussi que la baisse des taux d’intérêt de ce début d’année relance l’accès au financement pour des projets locatifs. L’autofinancement d’un bien devient alors plus simple, avec des taux descendant à 3,19 % en moyenne, contre encore 3,81 % il y a encore quelques mois.
– Dans le même temps, les frais de notaire augmentent de 0,5 point cette année 2025.
– Pour le calcul du rendement locatif, les propriétaires doivent toujours ne pas oublier de comptabiliser les charges de copropriété, la taxe foncière et les honoraires des agences ou gestionnaires le cas échéant, en plus des investissements. Cette année, un rendement net de 4 à 5 % est considéré comme solide. Les nouvelles plateformes en ligne de gestion des logements baissent sensiblement les coûts. Si avec les agences classiques, il faut compter 6 % à 10 % pour la mise en location, c’est plus 3,9 % à 4,9 % pour ces plateformes (Oqoro, Clickanrent, Manda…). Certains intègrent même déjà une garantie de loyers impayés.
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